未簽訂書面協議的“借名買房”該如何認定
更新:2018-10-19   瀏覽量(280)
摘要:  在2016年全國房價暴漲后,各地調控政策不斷升級。為了規避限購、限貸等調控政策,借名買房現象凸顯,不少借名人或被借名人因房屋所有權歸屬問題訴至法院。對此,有必要作出提醒,借名買房者應與被借名人簽訂書面協議,以此確定雙方權利義務。若未簽訂書面

  在2016年全國房價暴漲后,各地調控政策不斷升級。為了規避限購、限貸等調控政策,借名買房現象凸顯,不少借名人或被借名人因房屋所有權歸屬問題訴至法院。對此,有必要作出提醒,借名買房者應與被借名人簽訂書面協議,以此確定雙方權利義務。若未簽訂書面協議,借名人對房屋的出資、裝修、手續的持有及使用情況應留存充分的證據,避免因舉證不足而導致“房財兩空”。

  【案例】

  林一與劉英生有二女一子,即林勇、林翔、林云。劉英于2002年去世,林一于2012年去世。

  林一與中國石化國際事業公司于2001年11月30日簽訂了一份《房屋買賣契約》。該合同顯示:林一按房改房政策以13284.92元購買北京市海淀區某一處房屋,計算房屋價款時折合了林一、劉英夫妻的工齡。

  2006年4月4日,林一在公證處立下公證遺囑,表示涉案房屋屬林一個人所有,在其去世后將該房產留給女兒林翔個人所有。2007年4月22日,林一與林翔就涉案房屋簽訂房屋買賣合同,林一將涉案房屋以50000元價格出售給林翔。同年4月25日,房屋過戶至林翔名下。后林翔將房屋出售他人。

  林勇、林云主張,2000年3月,中國石化國際事業公司將涉案房屋分配給林一承租,后由林一以現金支付方式購買,2002年林一對房屋進行了裝修,林一一直居住在涉案房屋內,購房款票據、房屋所有權證均一直由林一持有。劉英去世后,繼承人未對遺產進行分割,而后林一與林翔在未經其他合法繼承人同意的情況下進行了虛假交易,簽訂了房屋買賣合同將房屋過戶至林翔名下。

  林勇、林云認為,林一與林翔的行為侵犯了他們的合法繼承權,訴至法院要求確認林一與林翔簽訂的房屋買賣合同無效。

  林翔主張,涉案房屋是前夫父母給予他們夫妻二人的,其是合法承租人,也一直居住在涉案房屋內。只是為了少支付購房款才借自己父母的名義購買涉案房屋,購房款、房屋裝修費均是由其支付的,取得涉案房屋產權證后也一直由自己持有,故其不同意林勇與林云的訴訟請求。

  法院經審理后認為,關于林翔主張的借名買房問題,林翔主張其借林一名義購買涉案房屋,林勇、林云對此予以否認。

  首先,涉案房屋來源問題。林翔與林勇、林云意見不一,但針對各自主張,雙方所提供的證據均不足以證明各自主張;且雙方均認可家庭成員中沒有中國石化國際事業公司的員工,但對于如何取得涉案房屋,雙方均未做出合理解釋,并且未提供相關證據證明;法院亦無法核實相關情況。

  其次,購房款的交付。雙方也意見不一,但雙方同樣未提供充足有效的證據證明各自的主張。還有,房屋的裝修、使用情況及房屋手續的持有情況,雙方意見不一,且均未提供充足有效的證據證明各自主張。另外,林一生前留有公證遺囑將涉案房屋遺留給林翔,亦與林翔的主張相矛盾。在林一與林翔未就借名買房簽訂書面合同,且上述情況均無法通過雙方提供的證據證明予以確認的情況下,法院無法采信林翔的主張。

  關于涉案房屋的性質問題。基于前款認定,法院不采信林翔借名買房的主張,而涉案房屋是林一與劉英夫妻關系存續期間購買,且計算房屋價款時折合了二人的工齡,故涉案房屋應為林一與劉英的夫妻共同財產。

  關于林一與林翔簽訂的買賣合同的性質及效力問題。從林翔的自述看,林一與林翔簽訂房屋買賣合同是為了過戶涉案房屋,而林翔并未依照買賣合同中的約定支付購房款。

  再結合林一曾留有公證遺囑將涉案房屋遺留給林翔的情況,法院認定林一與林翔所簽訂的合同名為房屋買賣合同,實為贈與合同。林一與林翔在明知涉案房屋中包括劉英的財產份額的情況下,在劉英去世后,未經所有法定繼承人同意,擅自將房屋從林一名下過戶至林翔名下,已經損害了第三人的利益,故林一與林翔贈與合同中涉及劉英財產份額的部分無效。

  【分析】

  近年來,隨著各地限購政策的出臺,“借名買房”情形日益增多。

  《中華人民共和國物權法》規定“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明”,此系我國法律對房屋權屬的形式要求。而我國民法又充分尊重當事人意思自治原則,在不違反法律強制性規定以及社會公共利益的前提下,允許當事人之間自由訂立合同,因此北京市高級人民法院《關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》第十五條規定:“當事人約定一方以他人名義購買房屋,并將房屋登記在他人名下,借名人實際享有房屋權益,借名人依據合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權轉移登記的,可予支持。”但由此便造成了法律層面的產權人與實際層面的產權人不一致的形態,從而由“借名買房”引發的糾紛屢見不鮮。

  問題在于,北京市高院對借名買房是否可予以支持有著較為明確的規定,但對于如何認定雙方存在借名買房的事實,法律并未給法官提供清晰的裁判規則,高院對此亦未作出明確規定。

  本案中,原告林勇、林云主張林翔與林一簽訂房屋買賣合同系惡意進行虛假交易,以合法的合同形式掩蓋私自處分共有財產侵害其他合法繼承人權利的目的,請求法院確認林一與林翔簽訂的買賣合同無效。林翔對此進行抗辯,主張其只是借父母的名義購買涉案房屋,但就借名買房一事林一與林翔并未簽訂書面協議,這時,法院該如何判定林翔“借名買房”事實的成立呢?

  就本案而言,法院認為在林一與林翔就“借名買房”一事未簽訂書面協議的情況下,僅憑林翔的陳述以及在庭審時提交的《房屋進住證明》、房屋供暖繳費通知、住房情況調查函回執、居委會證明等證據,并不能證明林一與林翔就“借名買房”存在口頭約定。并且從雙方當事人的陳述與提交的證據來看,法院無法查明房屋的出資、使用情況,也無法查明購房票據及房產證的持有情況。加之,在借名買房關系中也需存在一個合意,即借名人與被借名人就房屋所有權的歸屬達成一致意見,即使如林翔所述其與林一就“借名買房”存在口頭約定,但林一在生前的公證遺囑中表示要將涉案房屋留給林翔,據此可認定林一與林翔并未就房屋的所有權屬于林翔達成合意。故法院無法認定林翔“借名買房”的事實成立。

  另外,本案審理的另一個關鍵在于林一與林翔以簽訂《房屋買賣合同》過戶房屋的合同性質該如何認定。在本案中,林一與林翔簽訂了《房屋買賣合同》,目的是將涉案房屋過戶至林翔名下,但林翔并未支付合同中約定的對價,名為買賣合同,實為贈與合同。(中國經濟網)


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