一線城市成交斷崖式下跌 豪宅保值升值預期破滅

  • 時間:2019-02-16 16:12 編輯: 來源: 閱讀:192
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摘要:  作為中國高凈值人群投資的首選,房子尤其是豪宅,在過去的很多年間備受青睞,豪宅資產可以保值增值,似乎也成為某種共識。  然而2018年以來的市場正在顛覆以上認知。克而瑞數據以及21世紀經濟報道的一線調查顯示,北上廣深的一手豪

  作為中國高凈值人群投資的首選,房子尤其是豪宅,在過去的很多年間備受青睞,豪宅資產可以保值增值,似乎也成為某種共識。

  然而2018年以來的市場正在顛覆以上認知。克而瑞數據以及21世紀經濟報道的一線調查顯示,北上廣深的一手豪宅成交斷崖式下跌,二手豪宅則正在失去流動性,價格腰斬的案例也已出現。

  豪宅成交量暴跌背后,首先是過去幾年亢奮的市場對需求的透支。此外,經濟下行、信貸緊縮、改善型需求被抑,使更多的買家選擇了觀望;一手豪宅庫存壓力大增,二手市場流動性降低,形成了惡性循環。

  豪宅“不再豪”。當住房回歸居住屬性、投資增值效應不再,豪宅的流動性缺乏、降價或者降配,有很大可能在未來發生。

  “豪宅還是一個好的投資品嗎”?站在2019年的開端,這或許是中國房地產市場從業者、投資者都需要思考的問題。

  慘淡的豪宅

  2018年,盡管主流房企都實現了銷售的明顯上升,但北上廣的豪宅項目操盤手,日子卻不好過。

  中國豪宅市場高度集中在一線和準一線城市,其中北、上、深、杭這4城的占比超過70%。

  據克而瑞數據,2018年豪宅市場明顯降溫,以京、滬、廣為代表的傳統一線城市豪宅市場成交套數分別為2156、3610和503套,不足2016年成交的30%;北、上、廣、深、杭五城豪宅成交總量也僅9493套,創下5年來新低,不足2016年全年交易量的4成。

  “2018年北京、深圳的豪宅成交量腰斬,更為極端的是,三亞市場的頂豪幾乎全沒。”易居集團首席執行官丁祖昱說。

  杭州、南京等準一線城市,豪宅雖未如此慘淡,但成績亦不如2016年。以杭州為例,全年成交豪宅623套,同比上漲21%,但依舊不及2016年的一半。

  不僅豪宅開發商難過,那些想要變賣豪宅的業主更難。2018年,一線城市二手豪宅普遍 “有價無市”,成交的都要大幅降價。

  在廣州,珠江新城豪宅標桿凱旋新世界等知名豪宅,目前掛牌價的跌幅均在10%左右,成交量寡淡;在上海,年前有消息傳出,上海浦東陸家嘴世茂濱江花園近20套豪宅拋售,且“嚴重低于市價”。

  在深圳,已經出現了好幾例豪宅大幅降價成交。去年12月,南山區深圳灣翡翠海岸一套89平米房源從1650萬的高位下跌270萬,以1380萬成交。

  最慘的是那些在2016年9月左右高位入市的業主,如今自住的是“浮虧”,投資的則確定是虧損了。

  “北京市場基本有價無市,一套房子總價在500萬,還有流動性,而且大部分是剛需。一上千萬,流動性就很差了,一上三四千萬基本就沒流動性。”2018年3月以后,經濟學家魏杰在中介門店的實地調研中,觀察到了這一現象。

  “千萬級以上的二手物業買賣情況,在市場不好的時候,成交會更加不樂觀,”美聯物業全國研究總監何倩茹表示。

  破滅的神話

  房地產研究者杜麗虹對多個國家和經濟體的樓市研究發現,在下跌的市場中,豪宅產品的抗跌性并不比普通住宅高,相反,其波動性可能更大。

  “房地產誰來接盤是個大問題,” 魏杰則指出了當前豪宅的最大問題:流動性。

  克而瑞發現,1000萬-2000萬以內的一手豪宅占到所有豪宅成交量的75%,2000萬以上就很難賣了;魏杰在二手房市場的調研也反映了這一點。

  克而瑞認為,究其原因,主要是由于當前經濟下行,居民收入水平增幅放緩,購買力不足,部分城市房價收入比已經接近30,豪宅就更加難以企及。另一方面,豪宅市場在2015、2016年曾有一波供應和銷售的大爆發,很多需求被提前透支了。

  而美聯物業全國總監何倩茹表達了不同看法,“所有的居住產品的成交量都下降了,豪宅的成交量減少是合理現象。”

  何倩茹認為,豪宅產品向有錢人開放,流通性本來就不算很大,而且隨著樓價的上升,高總價產品的流通領域只會變得更窄。

  但即便是在1000萬-2000萬的市場,由于改善性換房需求被抑制,限貸政策仍較嚴格,也進一步阻滯了豪宅市場的流動性。

  21世紀經濟報道的調查顯示,在這一價格階段的購買者,一般都是二套房,目前一線城市的二套房首付普遍在七、八成,接近全款,他們的資金實力不足,普遍考慮換房,也就是要賣掉一套再買,但在當下的市場,并不好出手。

  一個例子是,廣州的葉女士今年計劃換房,“因為家里添了新成員,想要換一套更大點的房子,但因為二套房首付很高,要先賣房才能支付,但自己的房子現在也賣不出去。”葉女士說。

  深圳的林慧看上了同小區一套170平米的房子,總價最近降了兩、三百萬,但要先賣掉自己的兩房才能買得起,目前也被卡住了。

  多位房地產業內人士指出,由于過去3年房價的普漲,在當前的一線城市,1000萬、2000萬的房子已經算不上真正的豪宅,再進一步的品質升級要到3000萬及以上,這部分產品的購買力和流通性更差。

  克而瑞的統計顯示,總價在5000萬左右的別墅、獨棟別墅在2018年非常不好賣;二手市場同樣如此。

  價格高企、購買力不足、無人接盤,這些都導致豪宅的流通性大減,保值增值的光環消失。

  “內地的豪宅無法追上香港。”深圳一大型開發商人士認為,包括深圳在內,豪宅不具備稀缺性,各個城市可開發豪宅的土地也仍然很多;況且,香港的樓市也是全球的一個特例。

  從全世界范圍看,多家機構的研究顯示,也僅有極少數城市、區域的豪宅,可以實現長期的保值增值。

  當前,部分城市的豪宅已出現庫存上升的壓力。據克而瑞數據,廣州180平米以上大戶型產品去化壓力顯著,獨棟、復式產品嚴重滯銷;深圳復式、五房及以上產品嚴重滯銷。

  克而瑞給開發商的建議是,因城施策,減少復式產品供給,提高產品適配性;控總價,適當降低總價門檻,可以適度多做“經適型”豪宅。

  這意味著,一手豪宅市場的降價、減配不可避免。

  對那些手握豪宅的業主而言,最好不要遇到需要變賣房產的資金危機;若資金充裕可長期持有,但仍需考慮房地產稅的影響。

  (編輯:賈紅輝)


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