物業行業再現大并購,招商物業借機上市

  • 時間:2019-05-02 17:31 編輯: 來源: 閱讀:364
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摘要:  停牌半個月,4月29日,中航善達復牌漲停,與之一起譜寫這出資本故事的是招商物業。  在全行業都在分拆物業板塊上市的大潮下,招商物業的出場方式,多少讓人意外。  招商蛇口(001979.SZ)宣布,將

  停牌半個月,4月29日,中航善達復牌漲停,與之一起譜寫這出資本故事的是招商物業。

  在全行業都在分拆物業板塊上市的大潮下,招商物業的出場方式,多少讓人意外。

  招商蛇口(001979.SZ)宣布,將以現金方式受讓中航善達(SZ000043)22.35%股份,再以持有的招商物業100%股權認購中航善達非公開發行的新股。

  如果一切順利,招商蛇口將成為中航善達最新控股股東,招商物業將成功上市,新平臺的規模管理面積將突破1.2億平方米,A股也有了第二家專門的物業公司。

  2016年以來,我國商品房迎交付小高潮,有望把物業管理行業市場規模推向萬億元。這幾年同樣是房企分拆物業公司上市的高峰期,市場上規模最高的物業公司,管理面積已超10億平方米,從穩定的內生到更廣闊的市場搏斗,資本之外,招商物業需要更多的時間。

 億平級的新物業巨頭即將誕生

  4月15日,招商蛇口宣布,公司正籌劃以現金方式協議受讓中航國際控股持有的中航善達22.35%股份,并以持有的招商物業100%股權認購中航善達非公開發行股份。

  半個月過去,4月28日晚,招商蛇口與中航善達聯合公告本次交易進程。招商蛇口確認以13.34億元購買中航善達1.490億股,相當于已發行股本的22.35%,每股8.95元,股權轉讓完成后,中航國際控股將不再持有中航善達的任何股權。

  同時,中航善達公告宣布,確定發行股份收購招商物業100%股權的發行價確定為7.90元/股。

  中航善達是從前的中航地產。在國企混改大潮中,中航地產未能借機壯大,反而淹沒在行業進化中。2016年,中航地產以20.3億元的價格把多家公司股權及項目打包出售給保利地產(600048.SH),此后圍繞機構類物業資產的管理進行轉型。

  2018年月5月,中航地產更名為中航善達,徹底告別有開發業務的過去。至2018年底,中航善達旗下中航物業管理項目523個,管理面積5307萬平方米。

  同期,招商物業在管物業超過500個,服務面積超7500萬平方米。招商物業是招商局集團旗下唯一一家從事物業管理與服務的企業,招商蛇口持有其90%股權,深圳招商房地產有限公司持有10%股權。

  以此推算,招商物業與中航善達的合并管理項目將超過1000個,管理規模突破1.2億平方米。

  截至目前,算上最新上市的奧園健康,僅在港上市的物業管理公司就有12家。若不算業務剝離而來的中航善達,A股物業公司只有南都物業一家。

  在規模上來看,彩生活和萬科物業遙遙領先。截止至2018年底,彩生活的管理面積已達11.22億平方米,萬科物業合同面積突破5.3億平方米。另外中海物業管理面積為1.41億平方米,綠城服務是1.70億平方米。

  但合并后的招商物業在管理上,還是遠遠超過中奧到家、祈福生活服務、浦江中國、佳兆業物業等上市公司。

  截至2018年年底,招商物業年營業收入29.2億元,中航善達的物業管理業務收入為37.18億元,也遠高于已上市的多家物業公司。

  受交易消息刺激,4月29日,中航善達復牌漲停,報收11.04元。

 借力央企整合

  招商蛇口上一次的重大資本事件發生在2015年底,由蛇口工業區吸收合并招商地產重組上市。

  關于此次股權收購,招商蛇口董秘劉寧否認將構成物業板塊的借殼上市。

  從資產的角度來看,截至2018年底,中航善達的資產總額為132.36億元,而招商物業資產總額為16.98億元,中航善達總資產遠高于招商物業。

  中航善達稱,本次股權轉讓是為響應國家關于加大推進央企戰略性重組改革和專項整合的政策,推動央企提質增效,提高主業核心競爭力,集中優勢做強做優。

  從這個角度來看,本次交易與此前中海中信合并、中海整合中建系地產業務等資本整合并無本質區別。

  截止至目前,中航善達控股股東為中航技深圳,實際控制人為中航國際,最終控制人為國務院國資委。交易完成以后,上市公司的控股股東將變更為招商蛇口,實際控制人變更為招商局集團,但最終控制人仍為國務院國資委。

  不過,在受讓22.35%基礎上,股權轉讓及非公開發行完成后,招商蛇口對中航善達最終的持股比例目前仍未確定。

  此外,招商蛇口因本次發行取得的中航善達股份有36個月的禁售期,中航善達新發行的A股完成后6個月內,如中航善達股票連續20個交易日的收盤價低于發行價格,或交易完成后6個月期末收盤價低于發行價格的,鎖定期自動延長6個月。

  按照國泰君安的測算數據,物業服務行業將迎來業績爆發期。根據2016-2018年房企銷售商品房房屋面積,2020年管理面積可增加約 44 億平方米達290 億平方米,市場規模可達到1.5萬億元。

  市場好景一片,但隨著集中度提高,競爭也越來越激烈。

  劉寧表示,未來招商物業將繼續通過收并購的方式來擴大規模的增長。

  實際上,這是2016年花樣年收購萬達物業后,最大的一筆行業收購。此后萬達物業并表,為彩生活帶來6000萬平方米新增管理面積,而招商物業此次收購的中航善達面積就有5307萬平方米。

  彩生活執行董事兼行政總裁唐學斌此前感慨,萬達物業后已很難找到體量相當的收購交易。當時他并沒預計到央企間的整合動力,不過唐學斌說收購越來愈難是肯定的,除非招商物業也能如招商蛇口般,在市場之外利用央企身份獲得難得的收購標的。


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