多家企業“陣亡”折射長租公寓生存法則

  • 時間:2018-01-22 11:06 編輯: 來源: 閱讀:474
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摘要:長租公寓的風口吸引了越來越多的企業加盟,不可忽略的是,也有不少企業還未站穩腳跟就已被淘汰出局。據不完全統計,已經有GO窩公寓、Color公寓、V客青年公寓等多個長租公寓產品“陣亡”,而這些公寓在成立之初,無不在功能、地理位置、裝

長租公寓的風口吸引了越來越多的企業加盟,不可忽略的是,也有不少企業還未站穩腳跟就已被淘汰出局。據不完全統計,已經有GO窩公寓、Color公寓、V客青年公寓等多個長租公寓產品“陣亡”,而這些公寓在成立之初,無不在功能、地理位置、裝修風格、出租率等方面大肆宣傳,甚至有的公寓產品還獲得過多輪投資。總結這些公寓產品“陣亡”的原因,都是現金流惹的禍。在業內看來,長租公寓百花齊放的另一面則是淘汰出局,先有錢、后做規模,再談盈利也成為行業的現實規律。

淘汰出局

在“租購并舉”政策下,各地密集出臺租賃相關配套政策,在政策東風加持下,長租公寓市場快速爆發,房屋中介、創投資本、開發商等都加碼布局,長租公寓市場漸漸形成百花齊放的格局。

不過,另一個事實則是長租公寓風口之下,殘酷的洗牌也已經開始。據機構統計數據顯示,2017年一些長租公寓企業已經“陣亡”,成為行業蓬勃起勢期的一段歷史。“陣亡”名單包括GO窩公寓、Color公寓、V客青年公寓、好熙家公寓等。

據了解,GO窩公寓、Color公寓、好熙家公寓等倒閉的原因在于經營不善。其中,Color公寓是最早一批進入租賃市場的長租公寓運營商品牌之一。該公寓的創始團隊主要來自于阿里巴巴、騰訊、完美世界等互聯網公司的產品負責團隊。2015年底,Color公寓曾進行過一輪A輪融資,融資額約為1600萬元。隨后, Color公寓也登陸互聯網股權融資平臺智金匯進行股權融資。

2017年年中, Color公寓官網突然掛出了“也許今日的離別是為了明日更好的相見”的頁面,標志著深圳長租公寓元老級品牌之一的Color公寓正式告別公寓業務。

據一家倒閉公寓的相關負責人介紹,長租公寓的最大難題之一在于盈利,日益攀升的房價和上漲緩慢的租金,讓采取二房東模式的公寓品牌運營商只能通過擴張規模實現規模經濟,中小品牌運營商利潤空間本就有限,若未能做出一定的差異化,則很難實現盈利。

上述人士進一步介紹,對于中小長租公寓品牌而言,倒閉或者被收購是不得不面臨的困境,而被收購或許是最好的出路。上述倒閉的品牌中,V客青年公寓就是在2017年被行業內另一家公司魔方公寓入股收購。而這一收購也代表著長租公寓行業未來的一大趨勢,行業集中度會逐漸提高,而行業龍頭通過收購小品牌做大規模。

試水多元盈利

事實上,長租公寓行業發展過程中,當下存在著兩大問題,一個是盈利,另一個則是品質保障。其中,盈利是長租公寓品牌面臨的最大難題。

據多家長租公寓品牌相關負責人介紹,目前的長租公寓品牌大多是依靠風投等資本支撐在運作,基本沒有實現盈利。此前克而瑞發布的報告中也表示,目前長租公寓的盈利模式仍在探索期,租金收入為主要來源,其次是服務費,最后則是長租公寓內的增值服務費。目前我國熱點城市的租售比普遍偏低,一般也需要3-5年才能回本。

熊貓公寓CEO王璽龍也曾表示,長租公寓物業獲取形式不一,可以將現有市場上的長租公寓分為幾類,第一類就是擁有自持物業,例如開發商在這方面就有自己的優勢,自持物業的好處就是省去了最大的租金成本;第二類則是租賃物業;第三類是完全的輕資產運營,即輸出品牌和管理運營。目前在市場上,第二類長租公寓最多,而物業租賃成本是長租公寓最大成本支出。“這些成本最后還是要通過租金來支出,對于十年的租賃周期來說,五年左右的回報期并不算太長,但是和其他項目比,這個時間已經很長了”,王璽龍如是說。

實際上,很多已“陣亡”的長租公寓就是“死”在了現金流上,也無從談起盈利。對于現在還活著的長租公寓來說,如何縮短盈利周期是最大的研究課題。

多位長租公寓行業人士向北京商報記者介紹,長租公寓盈利模式不應該只是低成本收購房源和裝修改造后提高租金等形成的“剪刀差”經營效益,而是應該在擴大規模后增加增值服務,包括租賃社區消費需求的把握等。

比如,在線下社區里,可以提供配套生活服務。更重要的是,基于線下社區,可以通過線上平臺提供社交O2O服務和增值服務。在租戶養成購買生活服務的習慣后,可以更進一步推薦培訓、理財等更多與工作、生活、學習相關的服務。例如現在已經有品牌嘗試租金分期貸等。不過,這些增值服務都還處在嘗試階段,誰都不敢輕言成功。

規模化是盈利前提

在盈利還處于待解決問題時,有些長租公寓則直接提出了還未到談盈利的時候,例如,鏈家旗下長租公寓品牌自如CEO熊林曾表示,長租公寓這個行業在中國還普遍處在一個初級的水平,今天去談它的盈利還有點早。

熊林認為,一個做長租公寓的企業需要過三關。第一關是產品和服務的品質關,很多人沒做好服務就想要規模;第二關是規模關,等品牌達到了一定的規模管理能力后,才能獲得利潤上的回報。也就是說,規模化要到達一定的體量之后才會獲得供應鏈上很好的回報,才會降低獲客成本,才能更好地談盈利;第三關才是盈利關。

目前,自如還在擴展規模階段,并未達到盈利期,熊林并沒有透露自如具體的盈利數據,但表明目前經營情況“還不錯”,但是,他也認為,規模化的階段還將持續三年。

其實,很多房地產企業也持有這樣的觀點——“不管盈利與否,關鍵是先要站住腳”。據一位不愿具名的長租公寓行業人士介紹,在北京某房地產開發商的長租公寓項目,從吹出風到真正面市,花了長達近兩年的時間,之所以節奏如此拖沓是因為在該公司內部,似乎也沒有想清楚要怎么做,“所以只能是先開業再說”。

因此行業人士認為,先立住腳后再做規模擴張,做大規模的好處在于為長租公寓的證券化做準備,只有達到了一定的規模,才有基礎和條件談REITs或ABS等證券化手段。而在占坑與規模化的階段,誰能燒錢最久,誰就能笑到最后。


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